第413章 地产公司的杠杆玩法

听陈江帆这么说，李威终于明白过来，其实陈江雪家虽说没有近忧，但颇有远虑。

情况跟白庆国那些人类似。

一代比一代职位低，渐渐就偏离权力中心，难免走向阶级滑落。

因此，相当一部分人图省心，或者出于不甘，再或者利用职权干了伤害人民感情事，不得不选择润到国外做高华。

本来，陈江雪和陈江帆这些贵族青年，应该慢慢熬资历，然后接任一些不错的高级职位，安逸过小日子。

可李威的到来打破了他们的平静，尤其是陈江雪！

很显然她的家庭对她期望极大，不然不会她一回国，就各种强行提拔，不到三十岁就当上小银行执行董事。

经过李威的卖命折腾，陈江雪突然掌控实权，不再需要熬资历，直接走到台前。

这种情况，肯定会得到家庭的鼎力支持！

只要陈江雪不犯政治错误、不乱站队。

慢慢把业绩做好，做个十几年，趁她老爸、爷爷还有影响力时，成为银行系统大领导，那他们老陈家至少还能当两、三代贵族。

可能唯一的风险就是，人民群众算总账时，大概率成为第一批吊路灯挂件。

不过这个概率，比国足拿世界杯冠军低得多……

李威心中冷哼一声：

我他妈卖命干活，终于成了贵族阶级的走狗！

也不知道该荣幸，还是该悲哀！

见李威出神，陈江帆笑着拍了拍李威的肩膀：“嘿嘿，小雪需要你这样的男人！

说实话，我都觉得有点不真实，你这么年轻，居然这么有本事！我倒挺佩服你！

好好做，这事对你来说，不难。

你现在做的这些，也是在帮小雪做成绩，有这些，以后你到我伯父、爷爷他们面前提亲，也有底气不是？哈哈哈！”

听了这话，李威再次哭笑不得！

这事迟早要面对，逃不过去！

“谢谢大舅哥提醒！”李威感慨一声，想了想说，“呃……说说钱的事吧，目前到底有多少资金？花了多少？我答应过小雪，执掌这家公司后，就得买下苏州河园区项目。”

陈江帆带李威进了一间小活动板房办公室避避风。

“总共20亿资金！买这块地，现在付掉1亿，剩下的钱，看你安排。”

李威眉头一抬，忽然灵机一动：“还有这种好事？剩下的钱，随时能到？”

陈江帆点点头：“有小雪和我担保，你放心！你是准备什么时候开发这里？

我上次跟股东们吃饭，人家建议最好四亩地全建别墅，你怎么看？”

李威慢慢坐下来，思索片刻：

“不！这个项目，我们暂时别开动，先囤个一年地，再开动！”

一听李威的话，陈江帆颇有点疑惑不解，半晌反应过来说：“你什么意思？想学港商捂盘惜售？这……风险挺大！”

李威笑了笑说：“至少今年我们得捂着这块地！这将近20亿资金，如果用来开发楼盘、别墅，起码两年才能盈利！太浪费时间！

眼下时机这么好，我觉得我们应该加杠杆，快速实现盈利！”

陈江帆倒是对李威的暴力玩法颇有点了解。

这小崽子看着年轻，胆子极大！

他不禁有些忧虑地问：“你……打算怎么加杠杆？”

“嘿嘿，分两块！”

李威比出两根手指，点上一根烟开始解释，地产公司的杠杆玩法。

这种玩法大致是这样：

先通过各种手段参与投标，从正府手里拿地。

拿了地以后不付钱，只交保证金，跟正府商量，分期付款。

这等于加了一波杠杆。

然后，把这个地的使用权抵押给银行拿贷款。

银行的贷款一小部分用来支付分期付款，另一大部分，用来继续当投标保证金，拿更多地。

这等于又加一波杠杆。

接着，地到手后，让建筑单位、施工单位开工建楼盘。

但是呢，只给他们很少的钱，剩下让他们自己垫资。

而建筑单位、施工单位也不会自己开发，往往层层转包，可能转包6、7手，并且也只付很少的钱，让施工队垫资——主要是各层包工头。

这等于再加一波杠杆。

最后呢，等楼盘打好地基，盖上一两层，就开始预售。

拿到这个预售款项后呢，当然不会付钱给正府、还银行贷款以及给建筑单位。

而是继续重复上述过程。

这等于再再加一波杠杆。

由此，四波杠杆加下来，往往只需要3、4亿的资金，支付利息和分期账单，就能撬动价值几十亿的楼盘。

这种玩法在国服的房产企业中屡见不鲜！

大家都是这么玩，像恒大、碧桂园、融创等等一大批房企都是通过这种杠杆玩法，迅速铺遍全国。

当然，除此之外，它们还有更暴力的杠杆玩法。

比如通过上述过程，把营业额做成几百、上千亿，然后每年发企业债券。

或者抵押股权，委托各类金融机构发售理财产品。

又或者，再通过IPO上市。

国服上市一次、港服上市一次，拆分后在美服再上市一次！

从国服、港服、外服股民手中圈钱。

这么一通搞下来，堪称金山银海往家里灌。

但有钱之后也不会还债。

毕竟凭本事借来的钱，凭啥还？

学习恒大皮带哥，组建歌舞团、修修祖宅、建足球队、卖矿泉水，它不香吗？

总而言之，经过这一系列操作，杠杆已经加上了天！

别说2万亿的债，就是十万亿的债也是可能！

而且，就算暴雷也没关系！

因为这个过程中，从上到下，正府、银行、建筑施工单位、业主、债权人、股民，全被拉下水！

不替它们这些房企还债，势必造成严重的金融通缩！

可是怎么还呢？

唯一的办法就是……苦一苦群众……

听李威说完，陈江帆颇有点大开眼界！

“你这个玩法，太……风险太大了吧！”陈江帆脸上肉一抖一抖，“不行不行！”

他虽说也对恒大、碧桂园之类的房产企业，怎么加杠杆，有所了解。

可现在一听李威解释，才真正认识到风险，不由惊出一身冷汗！

李威嘿嘿一笑：“你放心，我们的杠杆不需要加那么大，我心里有数！

这20亿资金归我支配，那我总不能存银行吧？利息都不够付融资成本的！

肯定得花出去！

而且，我可以打包票，房价还会涨，我们正好趁这次机会，大发一笔横财！

这钱不赚白不赚，我们不赚，有的是人想赚。

干完这一票，我才真正有实力进驻房地产行业！以后我也能在股东面前说上话，不是吗？”

陈江帆沉思了老半天，迟迟下不了决心！

因为李威这次玩得实在太大！

“你真的……有把握？”陈江帆毕竟也做了不少金融。

李威眉头微皱：“百分之百的把握！”

开玩笑，老子重生过来的，能没有把握吗？！

见陈江帆兀自犹豫不决，李威又继续劝：“大舅哥，你资产多少？”

“你问这个干吗？”陈江帆抬起头瞥了李威一眼。

“嘿嘿，没人嫌钱少！”李威嘴角一扬，“你信我，你这次跟着我赌这一把，十个亿都能替你挣回来！”

陈江帆其实并不缺钱，他这种贵族，安安稳稳替地方国资招投标、卖卖理财产品、放放贷款、代理评估，日子过得舒服得很。

但他忽然有了一个想法：那就是让李威帮他做一把业绩，将来说不定能进地方国资企业，混个一官半职也不错。